減持“馬拉松”還在繼續。

如果要從2014年12月的那次減持算起,至今中交地產第三大股東湖南華夏投資集團有限公司(下稱“華夏集團”)已套現1.15億元。有意思的是,自打2018年1月下旬預披露減持股份以來,華夏集團就沒有停下過“套現”的腳步。

長達兩年的減持,背后原因真的是華夏集團“財務需求”?還是另有原因?

58安居客房產研究院首席分析師張波對《商業觀察》表示,不排除華夏集團自身存在一定財務壓力,通過減持方式進行緩解。華夏集團持有中交地產股份時間很長,并且不斷處于減持中,這表明了其對中交地產未來長期投資并不看好。

“馬拉松”式減持

10月9日,中交地產發布《關于大股東減持股份預披露公告》,持有上市公司5.55%股份的華夏集團及其一致行動人彭程(持股1.64%)又一次以“財務需求”為由,計劃在未來6個余月“以集中競價交易方式減持不超過1.99%的股份,以大宗交易方式減持不超過3.98%的股份”。

這也意味著華夏集團的減持將持續兩年之久,是一場名副其實的減持“馬拉松”。

華夏集團股份來源可以追溯至2008年12月上市公司完成的重大資產重組和股改。彼時,中住地產開發公司(下稱“中住地產”)完成了對ST重實的借殼。借殼上市后,中住地產、華夏集團分別持有上市公司54.19%和8.53%的股份,后者成為了第二大股東。

間隙或許早已產生。

據中交地產2010年年報披露,在上述持股中,華夏集團持有有限售條件股份數量1048.83萬股,這部分股份于2010年12月5日到解禁日期。由于華夏集團未按照有關協議和備忘錄精神承擔并支付上市公司控股子公司長沙中住兆嘉房地產開發有限公司(下稱“兆嘉公司”)墊付的新增拆遷補償資金。兆嘉公司就此事向湖南省高級人民法院起訴華夏集團,待妥善解決后再為其辦理有限售股份的解禁手續。減持的“種子”由此埋下。

2014年12月,華夏集團以8.28元/股的價格減持150萬股,套現1242萬元。2016年四季度,華夏集團分3次共計減持269.89萬股,這些股份正好是彭程同期內所買入的,占比上市公司總股份的0.91%。2017年5月,華夏集團再次減持218.3萬股(占比0.73%),買入者也是彭程。由此,彭程在中交地產中持股增至1.64%。在近兩年的送紅股下,彭程的持股數已由2017年中期的488.19萬股增至2019年中期的878.74萬股,可謂是人生贏家。

中國房地產數據研究院執行院長陳晟認為,資本市場有很多的可能性,彭程相應地謀求在上市公司中一定的地位,這是大概率的事情。

據中交地產多次披露,華夏集團與彭程是一致行動人。企查查數據顯示,彭程與前者最為顯性的關系是在其全資子公司湖南鳳凰傳奇旅游產業開發有限公司、湖南華夏鄉旅旅游開發有限公司擔任法定代表人。華夏集團成立于2002年10月,經營范圍為“以自有合法資金開展科技業、教育業的投資;文化旅游資源開發建設等”,由鐘飛、鐘燕分別出資9900萬元、100萬元設立,相應持股99%和1%。

不難看出,華夏集團的實際控制人是鐘飛。至于她與彭程是何種關系,外界無從得知。公開資料顯示,鐘飛生于1963年10月,曾就職于湖南省金融管理干部學院、湖南省工商銀行。2008年12月-2012年8月,在上市公司中擔任董事。

值得一提的是,鐘飛曾于2010年3月以12.42元/股的價格增持上市公司2.5萬股。但,這種蜜月期卻只是曇花一現。幾年后的漫長減持,就是明證。

華夏集團最近一次減持發生在2018年10月,先后共計減持400萬股,套現3140萬元。經《商業觀察》統計,剔除彭程買入部分,截至目前華夏集團總計套現4382萬元,而這種套現還在繼續。

正如張波所表示,中交地產自身業績也差強人意,銷售規模和利潤增長相對有限。華夏集團持續減持,表明了對中交地產未來長期投資并不看好,也體現了其對于房地產板塊的未來發展持有更為謹慎態度,由此整體對房地產開發類投資進行有目的性縮減。

瘋狂擴張后盈利能力下降

中交地產的前身是重慶實業,成立于1993年2月,于1997年4月登陸深交所。2008年12月,中住地產完成借殼后,上市公司主營業務變為房地產開發經營。彼時,中住地產由中國房地產開發集團公司(下稱“中房集團”)全資持有,后者實際控制人為國資委。2017年10月,上市公司更名為“中交地產股份有限公司”,股票簡稱“中交地產”。

上市公司房地產業務起步于2009年,所開發的第一個項目中房•F聯邦是在資金嚴重緊缺下先后以“自有資金和開發貸款方式”完成。2010年,該項目實現簽約銷售額3.3億元。次年,繼長沙后,重慶項目中房•千尋也入市了,為上市公司貢獻了0.73億元的銷售額。換言之,中交地產起家于長沙和重慶,2012年更是憑借兩地3大項目(中房•F聯邦、中房•千尋和中房•瑞致國際)將銷售額做到10億元。

2013年,中交地產打入蘇州,作價8.37億元摘得吳江區項目,權益占比40%。第二年,中房•頤園入市,實現簽約銷售額1.69億元。2014年6月,上市公司新拓天津,以2.82億元的代價竟得寶坻區項目,權益占比51%。2015年,中交地產銷售額重回10億元,并繼續加碼蘇州、重慶土儲。

快速擴張始于2016年,中交地產相繼進入寧波、溫州和南京市場,長三角區域得到深耕。這點在近兩年表現得更加“瘋狂”,2017年上市公司新進入惠州、佛山、成都、昆明等8個城市,土地儲備達到795.42萬㎡。該年度,中交地產銷售金額突破百億(110.41億元)。

過去1年,中交地產實現簽約銷售金額148.77億元,同比增長34.74%。期內,新進入杭州、東莞、石家莊和青島等城市,總計進入城市達22個,全口徑土地儲備1229.08萬㎡。緣于極快“擴張”,2016年下半年中交地產資產負債率便由之前的60%多攀升至80%-90%,從此居高不下。

數據來源:東方財富choice

伴隨著高負債的同時,中交地產的盈利能力也出現大幅下滑。2019年中期,中交地產實現營收17.48億元,同比下滑62.2%;實現歸屬于母公司股東的凈利潤0.93億元,同比下滑82.84%。營收和凈利潤呈現“雙降”,盈利能力更為堪憂。

關于中交地產未來在抑制業績下滑方面有哪些計劃,《商業觀察》已發函至上市公司,截至發稿未收到回復。(見習記者 王志)