十九大報告明確了“房子是用來住的,不是用來炒的”。伴隨著各地一系列調控政策的頒布實施,我國房地產市場長效管理機制正在逐漸形成。二線城市中的鄭州也積極地出臺相關的限購、限價政策,然而該地部分樓盤項目卻似乎上有政策下有對策:備案限價流于形式,現場看房須300萬,巨額銷售款轉個人。

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中國聯合商報 深度報道組 鄭州報道

利益面前,限價政策無疑被視為了一紙空文。

日前,《中國聯合商報》記者在對作為本土起家的鄭州市永威置業有限公司所屬項目永威上和院、上和琚采訪發現,其不僅明目張膽地突破當地商品房限價標準違規銷售商品房,甚至還要求購房者看房須驗資300萬元,否則絕不允許看房。價格備案已然被視同兒戲。

該項目銷售人員還明確表示,購房客戶需將超過備案價的銷售所得巨額款項轉入個人賬戶,并無法開具發票。粗略估算,其中僅永威上和院一個項目或約有高達35億元左右的商品房銷售收入未計入納稅范圍。

突破限價

備案流于形式

“規定是你政府的,操作是我企業的!”近日,《中國聯合商報》記者多次對永威上和院樓盤項目的銷售情況進行探訪時注意到,其實際“操作”并沒有按照備案、限價標準去銷售,且與備案、限價標準相去甚遠。

2017年6月27日,河南省住房和城鄉建設廳、河南省國土資源廳聯合發布《關于貫徹落實建房〔2017〕80號文件加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》,其中明確鄭州市嚴格執行“一房一價”、“明碼標價”制度,房地產主管部門應督促開發企業合理定價,并在批準預售前向當地價格主管部門申報商品住房價格備案。

該《通知》指出,經價格主管部門備案并取得預售許可后,企業必須一次性公開每套準售房源價格,嚴格執行明碼標價和“一價清”制度,不得利用虛假的或使人誤解的標價形式誘騙消費者與其進行交易,不得以任何形式收取價外費用等。

行業規定、要求如此明確,永威上和院的銷售行為似乎也有循規蹈矩之意。據永威上和院方面人士表示,當前鄭東新區整個北龍湖片區部分商品房備案、限價標準為3.2萬元/㎡左右,包括即將售罄的永威上和院執行的也是這個限價標準。

在永威樓盤項目售房部,看房客戶的確可以看到擺放標有房源及價格公示信息的多塊展板。從部分展板公示信息中,看房客戶可以注意到,其公示的單套房價在570—1680萬元之間,房源面積170—500㎡不等,備案價格3—3.8萬元/㎡。根據個別展板下方明確標注的數據可以看出,所公示的均價的確也都在3.2萬元/㎡上下浮動。

既然進行了明碼標價,實際銷售“操作”情況又是否表里如一?以該樓盤項目7號樓一套面積為237㎡戶型為例。據銷售人員核算,其銷售總價為1349.5萬元,銷售價格5.694萬元/㎡。而該項目售樓部對外公示的備案總價卻是717.8萬元,備案單價3.028萬元/㎡。粗略對比數據可以看出,這套面積為237㎡戶型的毛坯住宅的實際總售價高出其公示的備案總價631.7萬元,高出備案銷售單價2.666萬元/㎡。

公開信源顯示,永威上和院在售價格區間約5.2—6.2萬元/㎡之間,銷售人員稱其單平售價5—10萬元之間。顯然,永威上合院的現實售價已經遠遠突破備案、公示的限價標準。

其實,《商品房銷售明碼標價規定》也早就明確,商品房銷售明碼標價實行一套一標,商品房經營者應當對每套商品房進行明碼標價;對取得預售許可或者辦理現房銷售備案的房地產開發項目,商品房經營者要在規定時間內一次性公開全部銷售房源,并嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。

“嫌貧愛富”

現場看房須驗資300萬

有當地公眾說,沒有早期普通購房者曾經的傾囊,哪有后來漸漸崛起、站穩腳跟的永威,如今的永威已開始了“嫌貧愛富”?

“現場看房,需要提供300萬元資產(信)證明,如果是訂房源,最低要先交100萬元。”永威上和院銷售人員向前往咨詢、了解情況的看房客戶強調,這是公司的規定,否則沒有辦法去現場看房。

有看房客戶曾希望到項目所在地,先行實地目睹一下“大家風范”的永威上和院究竟如何神秘,但得到回應與銷售人員所言如出一轍,甚至在大門口就被保安給擋了回來。

“這種銷售的‘規矩’依據是啥,其彰顯的又是什么樣的企業品格,難道連購(看)房也要分三六九等?這是典型的身份歧視。”多位有購房意向者對永威上和院驗資看房的銷售行為表示不能理解。

“宣稱所開發的項目品質屬鄭東新區北龍湖片區第一梯隊的永威上和院,這種‘嫌貧愛富的企業品質’,無疑將使‘永威’這個本土品牌的形象大打折扣。”河南一位業內人士向《中國聯合商報》記者表示。

涉嫌偷稅

銷售款項轉入個人賬戶

正常情況下,商品房銷售,均按照購房合同所標明的價格及總價款到有關部門進行合同備案、開具發票并參照當地規定比例進行按揭貸款。而永威上和院的做法是“另辟蹊徑”,將限價以外的購房價款轉入私人賬戶,只開具收據不開發票。

“作按揭貸款的話,只能按備案價格、備案總價的比例辦理銀行貸款手續。”在《中國聯合商報》記者探訪過程中,永威上和院銷售人員明確表示,而超過備案價格、備案總價的款項是沒有辦法作銀行按揭的,須和備案總價的首付一起現付。

仍以前述7號樓那套實際銷售總價款為1349.5萬元的房源為例,據銷售人員的計算方法,按照備案價計算總價應為717.8萬元。那么限購價以外的總價款為631.7萬元,這筆款項轉入私人賬戶,不開發票只開收據。

“按備案價格、總房款簽(購房)合同,超出備案價款的購房款沒法在(購房)合同里顯示,也開不了發票。”銷售人員聲稱,一般會要求購房者將超出備案價的房款轉至相關個人銀行賬戶,然后給出具收據,不開發票。

如永威上和院銷售人員所言非虛,購者實際所支付或承擔的總房款顯然無法與備案簽定的購房合同所涉款項一致。而購房者實際所支付的總房款中超過備案總價部分的款項,其財務流程又將如何處理?

永威上和院公開信息顯示,“注定將成為永威置業里程碑式的作品”的上和院項目由鄭州永威集團投資、鄭州永隆置業有限公司開發建設,規劃戶數約330戶(銷售人員稱319戶)。據當地官方信息,該項目占地約71畝,總建筑面積約為18萬㎡。

據相關人士粗略估算,按永威上和院可售住宅建筑面積14萬㎡、取值5.2—6.2萬元/㎡價格區間之均價5.7萬元/㎡,比對備案價3.2萬元/㎡標準,僅此一個樓盤,或約有高達35億元左右的商品房銷售收入未計入納稅范圍。

回應

不存在突破限價現象?

記者采訪過程中注意到,該項目超限價銷售以及超出限價部分的購房款不開發票現象,在當地公眾眼中早已是公開的秘密。

鄭州市永威置業有限公司一位品牌負責人向《中國聯合商報》記者表示,自己剛到公司時間不長,對記者采訪了解到的情況難以明確解釋。

9月20日,記者分別向鄭州市住房保障和房地產管理局、國家稅務總局鄭州航空港經濟綜合實驗區稅務局稽查局提出采訪請求。

鄭州市住房保障和房地產管理局一名文姓科室負責人在對有關情況進行了登記,并表示對永威上和院所涉銷售情況或問題將按流程轉交直屬分局調查落實。

9月24日,鄭州市住房保障和房地產管理局郵件回應稱,“實際情況是銷售價格為一房一價,根據位置不同略有差異,銷售備案簽約均價為31800元/㎡。該項目不存在突破限價現象。”

該回復還稱,依據《河南省住房和城鄉建設廳關于進一步規范商品房銷售行為的通知》豫建房管〔2018〕29號等文件精神,對相關處理情況:(一)要求開發企業不得夸大廣告宣傳,依法依規開發經營;(二)將對全區范圍內的在售項目進行定期不定期進行明察暗訪,舉一反三,對檢查中發現的問題,及時采取有效措施。

10月15日,記者再赴鄭州,對永威新開盤項目上和琚銷售情況進行采訪調查,發現鄭州永威置業所屬兩個項目超備案限價銷售的行為仍在繼續。

“上和琚這次首批推出120套(戶),銷售單價為4.4—5.5萬元/㎡。”永威上和琚銷售人員向記者明確表示,上和琚整個項目的戶型面積在189—610㎡之間,頂樓和一層貴一些一樓送院子和地下室,價位7萬元/㎡起,其中,樓王(8號樓)頂層600平方米戶型售價高達90000元/㎡。

關于房款支付情況,銷售人員稱,上和琚分一次付清和按揭兩種,一次付清優惠多一點,要是按揭也可以,去掉政府備案限價的3.2萬元/㎡左右,多出來的總房款要在首付款中支付,也不開具發票。

對新近注意到情況,記者再次向鄭州市住房保障和房地產管理局進行了反饋,并就前述回復提出了質疑。該局文姓科室負責人當即撥通所轄直屬分局辦公室王主任電話,并希望記者前往直屬分局就有關情況進行對接。

10月16日,直屬分局辦公室王主任留下了記者所采集到的錄音及照片,表示會盡快落實并回復記者。截至發稿,記者尚未收到該局正面回應。

就該樓盤或涉嫌偷漏稅費現象,在國家稅務總局鄭州航空港經濟綜合實驗區稅務局稽查局,相關工作人員同樣表示需要按程序調查核實,截至發稿,記者同樣未收到稅務機關回應。

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記者手記

2019年7月11日,河南住建廳出臺《關于開展房地產市場集中整治的通知》,(以下簡稱“整治通知” )為規范房地產市場秩序,決定開展房地產市場集中整治工作,本次整治的對象為房地產開發企業和房產經紀機構。

早在2017年6月27日,河南省住房和城鄉建設廳、河南省國土資源廳聯合發布《關于貫徹落實建房〔2017〕80號文件加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》(以下簡稱“通知” ) 其中明確鄭州市嚴格執行“一房一價”、“明碼標價”制度,房地產主管部門應督促開發企業合理定價,并在批準預售前向當地價格主管部門申報商品住房價格備案。

該《通知》指出,經價格主管部門備案并取得預售許可后,企業必須一次性公開每套準售房源價格,嚴格執行明碼標價和“一價清”制度,不得利用虛假的或使人誤解的標價形式誘騙消費者與其進行交易,不得以任何形式收取價外費用等。

“整治通知”再次將未按政府備案價格要求銷售商品房,或者以附加條件限制購房人合法權利(如捆綁車位、裝修)等方式,限制購房人合法權利,變相實行價外加價;未按規定使用商品房預售款項,或另設其他賬戶以其他方式直接收存購房人房款(包括預訂款、首付款、按揭貸款等)等情形列為重點整治內容。

記者采寫《無視政府限價令 鄭州永威置業涉嫌違規銷售、偷漏稅費》一文過程中,在與鄭州市住房保障和房地產管理局、國家稅務總局鄭州航空港經濟綜合實驗區稅務稽查局的交集中頗感不安。

9月24日,鄭州市住房保障和房地產管理局郵件回應稱,“實際情況是銷售價格為一房一價,根據位置不同有微差異,銷售備案簽約均價為31800元每平方米。該項目不存在突破限價現象。”

事情就擺在那里,任何人走進銷售中心與置業顧問交流,都能獲取該項目實際銷售價格以及備案價以外的購房款向個人賬戶轉賬,不開發票只開收據等信息。而上述回應白紙黑字聲稱“該項目不存在突破限價現象。”雖是區區幾個字,卻傳遞了巨大的信息量,給公眾留下太大的想象空間。

記者9月、10月兩次專赴鄭州,3次前往國家稅務總局鄭州航空港經濟綜合實驗區稅務稽查局,要求采訪,希望該局從稅務稽查角度就該現象發出聲音,然而,該局工作人員一再強調只接受稅務違法舉報,不接受采訪,截至發稿未作任何回應。

“該項目不存在突破限價現象”的“調查結果”客觀與否,公眾心里有數,而監管部門如此回應除了使其公信力受損以外,無法掩蓋已經存在的事實。

“永威現象”的存在,可見鄭州房地產亂象整治任重道遠,此舉既關乎各級政府政策、法規的權威性,也關乎國家利益和公眾利益的根本保障。而保證整治見成效的前提條件是,各監管部門積極作為、勇于擔當、嚴格執法。